[摘要]本文采用动态面板和面板门槛模型分析了土地财政与金融支持对房价泡沫的影响特征和门槛效应.研究发现后金融危机时代我国房价泡沫具有显著的正向积累效应;土地财政和金融支持对房价泡沫具有显著的正向影响,且二者对泡沫的影响具有鲜明的基于房价水平的双重门槛特征,突破双重门槛后,二者的正向促进作用明显跃升;过度的金融支持通过开发商和消费者两个渠道进入房地产业,对房价泡沫产生正向影响;突破土地财政双重门槛的省份主要集中在东部地区,其余地区仅突破了第一重门槛.研究结论可为精准分类调控房地产市场提供经验支持.
[关键词]房价泡沫;土地财政;金融支持;制度改革
一、引言
自1998年全面实行住房商品化以来,我国房地产业逐渐成为国民经济的支柱性产业.伴随着房地产业的快速发展,人民的住房条件得到了巨大的改善.但住房价格却不断攀升,全国商品房平均销售价格年均增长率超过7
那么,我国房价中可被称为经济学意义上的泡沫有多大?其形成的原因是什么?各地区的泡沫水平和成因是否具有一定的空间差异?这些问题的研究对精准调控房地产市场、防范化解系统性金融风险具有重要意义.众多国际研究表明房价泡沫从宏观层面上是由宽松的货币政策催生[7G8],而从产业的中观层面上是由过度的金融支持所引起[9].同样,我国房价泡沫的产生也离不开过度的金融支持.自1978年实施对内改革、对外开放的政策以来,大量的外资引入,伴随着住房制度改革,房地产业逐渐成为投资的主要领域.
加之1997年之后两次外在的金融危机冲击,使关联度较高、带动力较强的房地产业迅速成为国民经济的支柱产业,以拉动经济增长.过度的资金涌入房地产市场,使房价不断高涨,泡沫随之产生.但众所周知,我国土地实施二元所有制,农村地区土地归集体所有,城镇地区土地归国家所有,且城镇土地使用实行招拍挂制度.这种特有的土地制度使地方政府成为城镇建设用地的唯一供给者.
与此同时,1994年的“分税制”改革造成了地方政府财权与事权的不匹配,为了弥补财政缺口以及实现宏大的“政绩工程”,地方政府一方面通过不断推高地价来获取巨额的土地财政[10];另一方面通过干预各地银行的放贷使大量资金流入到房地产行业[11],以从中获取土地收益.因此,土地作为房地产开发建设的空间载体,地方政府的土地财政行为势必会对我国房价泡沫产生影响.那么,在我国特色的土地制度体系下,考察房价泡沫的产生原因将变得复杂化,不仅要考虑金融支持、供求等市场因素,同时也应考虑我国特有的土地制度下土地财政在房价泡沫形成过程中的关键作用.鉴于此,本文将土地财政与金融支持置于统一的分析框架内,考察二者对房价泡沫的影响特征与地区差异.
二、文献回顾
已有研究围绕我国高房价问题进行了大量的探讨.首先,从宏观层面,有学者认为长久以来扩张性的货币政策是我国房价上涨的重要原因[12G13].其中Ng(2015)[12]发现货币冲击可以解释我国24%~32%的房价波动;陈彦斌等(2015)[13]认为金融危机后,信贷扩张中50%的资金均流入了房地产业和地方政府投融资平台,助推了房价上涨,加剧了房价泡沫问题.但有学者持相反意见,Dengetal.(2018)[14]在研究北京和上海的房价波动时发现,货币政策对这两个城市的房价波动并没有影响,而是与房地产市场基本面的波动显著相关,否定了房价泡沫的存在.
其次,从中观的产业层面,不少学者认为银行对房地产业过度的金融支持推动了我国房价的上涨[9,15],是房价泡沫形成的重要诱因[16].其中,周京奎(2006)[16]提出金融支持过度假说,在房地产市场局部均衡的框架下,探讨了金融支持过度与房价泡沫的生成和演化的过程;孔煜(2009)[15]研究发现过度的金融支持使中东部地区的房价偏离了其基本面.最后,从我国特有的土地制度方面,部分学者对高房价与土地财政之间的关系进行了研究.他们认为地方政府越是依赖土地财政,就越会推动房价上涨,以便从中获得更多的政府收益[17G18].
宫汝凯(2012)[19]分析认为分税制背景下逐年扩大的财政分权度是引发地方政府追求土地财政的制度因素,而地方政府的土地财政规模对我国房价有着显著的正向作用;吕炜和刘晨晖(2012)[20]采用面板数据实证检验了土地财政对房价泡沫显著的推动作用.
综上,众多学者针对高房价与房价泡沫问题进行了富有成效的研究,但已有研究往往只单独考察了土地财政或金融支持对房价泡沫的影响,且在分析地区差异时,仅根据地理位置将样本划分为东中西部,这一划分标准具有强制性和外生性.为此,本文通过构建动态面板和面板门槛模型,定量考察土地财政和金融支持对房价泡沫的影响特征及地区差异.
与已有研究相比,本文的边际贡献如下:(1)根据中国特有的土地制度和房地产市场发展背景,从理论层面提出应同时考虑土地财政、金融支持对房价泡沫的影响;(2)构建动态面板模型,从实证层面将土地财政与金融支持置于统一的分析模型中,定量考察二者对房价泡沫的影响特征;(3)构建面板门槛模型,定量分析土地财政、金融支持对房价泡沫影响的地区差异,为精准调控房地产市场提供决策参考.
三、模型构建与变量选取说明
房价泡沫可能会反向影响土地财政和金融支持,为避免内生性问题导致模型估计结果偏差,本文构建动态面板模型,将房价泡沫对数值设定为内生变量,将其1阶滞后项作为工具变量。
四、实证结果
(一)系统GMM
估计由于滞后一期的房价泡沫与误差项相关,且样本时间跨度较长,本文采用系统GMM方法对模型进行估计,以提高模型的估计效率.,滞后一期的房价泡沫回归系数显著为正,说明我国各地区房价泡沫具有显著的正向积累效应.土地财政在回归结果(1)和(3)中均显著为正,因此,地方政府的土地财政行为对房价泡沫有显著的正向影响.
回归结果(2)和(3)中金融支持对房价泡沫的影响系数在1%的水平上显著为正,且其对房价泡沫的影响系数大于土地财政.回归结果(4)和(5)显示,开发性金融支持和消费性金融支持对房价泡沫的影响系数均显著为正.这说明过度的金融支持通过开发商和消费者两个渠道进入房地产业,对房价泡沫产生正向影响.
就控制变量而言,城市人口密度的增加不利于房价泡沫的控制,说明城镇人口的增加造成的住房需求增加会助推泡沫的扩张.代表住房供给的房屋新开工面积对房价泡沫有显著的抑制作用,说明增加住房供给在一定程度上能够抑制房价泡沫的扩张.因此,泡沫水平较高的地区应该配置更多的建设用地供给指标,以增加住房供给的方式来解决城市人口增加造成的泡沫扩张问题.
人均GDP和外商直接投资对房价泡沫均有显著的正向促进作用,说明经济发展水平的提升能够显著的推动房价泡沫的积累.人均可支配收入对房价泡沫的影响显著为负,可能的解释是人均可支配收入的增加在促进房价上升的同时,更多的推动了房价基本面的上涨,因此,其对房价泡沫的最终影响为负.房地产行业景气指数对房价泡沫的影响显著为正,说明市场越繁荣,越有利于助长泡沫的产生.
(二)稳健性检验
为验证上述结论的准确性,本文进行如下稳健性检验.选取k取0
(三)面板门槛效应面板门槛模型可根据数据的内生性对数据进行分组,以考察土地财政和金融支持对房价泡沫影响的地区差异性.
五、结论
本文的研究表明:后金融危机时代我国房价泡沫具有显著的正向积累效应;土地财政和金融支持对房价泡沫具有显著的正向影响,同时二者对泡沫的影响均具有鲜明的基于房价水平的双重门槛特征,突破双重门槛后,土地财政和金融支持的正向促进作用明显跃升,且土地财政的双重门槛值更高.过度的金融支持通过开发商和消费者两个渠道进入房地产业,对房价泡沫产生正向影响;突破土地财政双重门槛的省份主要集中在东部地区,大部分中西部地区仅突破了土地财政的第一重门槛.对此,本文提出首先应持续深化财税体制改革,理顺中央与地方财政关系,开源地方政府财政收入.
其次,持续推动土地制度改革,构建“人随地走”的土地供应体系,从供给端解决高房价问题.再次,精准识别住房消费的刚性需求、改善型需求、投资和投机需求,放宽刚性和改善型需求的贷款申请和首付款比例,严禁投资和投机需求的贷款申请,针对不同类型住房消费者的限购政策有的放矢.最后,应加大房地产持有环节的税收成本,如房产税或固定资产税,在开源地方政府收入的同时抑制消费性金融支持.
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作者：王京滨夏贝贝李博
